La paradoja del techo

La paradoja del techo: Cuando las nuevas leyes de alquiler vacían las calles de pisos

Por: Angel Manuel Gómez 

Presidente y fundador de Be Real Inmobiliarias

14 de enero de 2026

Hay un silencio extraño en los portales de las grandes ciudades. Si uno pasea por Madrid, Barcelona o Valencia, se encuentra con una realidad que parece sacada de un acertijo: nunca ha habido tantas personas buscando un hogar y, sin embargo, nunca ha sido tan difícil ver un cartel de "Se Alquila" que no vuele en cuestión de minutos. La verdad es que las nuevas políticas de vivienda, diseñadas con la noble intención de proteger el bolsillo del ciudadano, están provocando un efecto rebote que tiene a propietarios e inquilinos en un estado de nervios constante.

El "apagón" de la oferta: ¿Dónde se han ido los pisos?

La intención del Gobierno era clara: poner un freno a la escalada de precios para que vivir en la ciudad no fuera un lujo de unos pocos. Pero, y es que aquí reside el núcleo del problema, el mercado no siempre responde a la lógica de los decretos. Desde que se endurecieron las medidas y se declararon las famosas "zonas tensionadas", miles de viviendas han "desaparecido" del mapa tradicional.

No es que se hayan esfumado físicamente, claro. Lo que ocurre es que muchos pequeños propietarios, esos que tienen un piso como plan de jubilación o herencia, han sentido un vértigo legal que no saben cómo gestionar. Ante el miedo a no poder actualizar las rentas según la inflación o a la dificultad de recuperar la vivienda en caso de impago, muchos han optado por la salida de emergencia:

• La venta directa: Prefieren el dinero en mano y olvidarse de líos legales.

• El refugio del alquiler de temporada: Un vacío legal que permite contratos cortos (menos de un año) para esquivar la ley.

• El salto al alquiler vacacional: Donde la rentabilidad sigue siendo el motor principal.

El laberinto de la economía sumergida: Alquilar "en B"

Lo más preocupante, sin embargo, no es solo que haya menos pisos, sino cómo se están alquilando los pocos que quedan. La sombra de la economía sumergida es cada vez más alargada. Cuando el precio legal de un piso se topa en, pongamos, 800 euros, pero la demanda real está dispuesta a pagar 1.100, la tentación de "arreglarlo por fuera" se vuelve irresistible para algunos.

"La verdad es que es un trato de palabra", nos cuenta un joven que prefiere mantener el anonimato. "Pago lo que dice el contrato por el banco y el resto se lo doy en mano al casero. Si no aceptaba, el piso se lo daban al siguiente de la fila". Esta dinámica es un billete de ida hacia la desprotección total. Sin un contrato que refleje la realidad, el inquilino pierde sus derechos y el Estado pierde impuestos. Es un juego de perder, perder donde solo sobrevive la picaresca.

Entre la espada y la pared: El factor humano

Más allá de los números y las gráficas, están las historias de quienes cada mañana revisan las aplicaciones inmobiliarias con el corazón en un puño. La sensación de inseguridad jurídica ha creado una barrera invisible. Los propietarios se han vuelto detectives, exigiendo nóminas que parecen de astronauta y avales imposibles, simplemente porque sienten que el sistema no les protege si algo sale mal.

"Sientes que te están haciendo un favor por dejarte pagarles media nómina al mes", confiesa una madre soltera en busca de un piso de dos habitaciones.

Esta tensión constante está empujando a muchos hacia la ilegalidad habitacional: habitaciones compartidas por familias enteras o contratos de "uso distinto de vivienda" que en realidad esconden hogares permanentes. Al final, el mercado es como el agua; si le pones un muro, siempre buscará una grieta por la que filtrarse, aunque sea por el camino más oscuro y sucio.

Lo que nos espera

El horizonte de 2026 se presenta como un reto de equilibrismo político. Si las leyes no logran generar confianza en el propietario para que devuelva sus activos al mercado, seguiremos viendo cómo la oferta se desintegra. La solución no parece estar solo en limitar, sino en incentivar y, sobre todo, en construir esa seguridad que hoy brilla por su ausencia.