El consejo número 1 que desde Be Real Inmobiliarias podemos ofrecer a los compradores de vivienda por primera vez es asegurarse de que estar listos. El horquilla promedio de duración para un préstamo hipotecario es de 15 a 30 años . Aunque no es necesario que permanezca en su hogar por tanto tiempo, comprar una casa sigue siendo un compromiso importante. Asegúrese al 100% de que está listo para ser propietario de una vivienda antes de contratar una hipoteca.
Comience haciéndose estas preguntas:
¿Estoy listo para comprometerme con esta casa y esta ciudad durante al menos 5 años?
¿Tengo un fondo de emergencia que pueda cubrir al menos 3 meses de gastos?
¿Tengo un ingreso estable?
Si la respuesta a cualquiera de estas preguntas es "no", es posible que desee posponer la compra de una casa por ahora. Sigua ahorrando. Sigua investigando.
Considere si tiene eventos en el horizonte que podrían afectar su ubicación, ingresos o gastos. Si es así, estas son otras razones para razonar más en profundidad.
Puede ser tentador lanzarse directamente a buscar la casa perfecta, especialmente si es la primera vez, y especialmente si tiene prisa por mudarse de casa de sus padres. Sin embargo, es muy buena idea obtener una aprobación previa de la hipoteca antes de comenzar a comparar propiedades.
También es importante saber en qué se diferencia la precalificación de la preaprobación. Repasemos esa diferencia ahora.
Carta de precalificación: una precalificación es una estimación de la cantidad de préstamo hipotecario que puede obtener. Se basa en una evaluación informal de sus ingresos y otra información relevante sobre su perfil de cliente.
Carta de preaprobación: una preaprobación de hipoteca es un documento oficial de una entidad de crédito que le dice exactamente cuánto dinero del préstamo puede obtener en función de su información financiera, como declaración de la renta, estados de cuenta bancarios y su puntación de crediticia.
Algunos de los beneficios de obtener la aprobación previa incluyen:
Usted sabe exactamente cuánto puede pagar por su nueva casa. Usted y su agente inmobiliario conocerán su poder de compra de vivienda una vez que tienen una carta de aprobación previa en la mano. Esto le ayudará a comprar dentro de su presupuesto.
Puede hacer una oferta más fuerte. Los vendedores necesitan saber que el comprador que eligen puede pagar su casa y esto es una posición de fuerza relevante para usted. Una aprobación previa le muestra al vendedor que usted tiene el dinero necesario para llevar a buen fin la compra.
Experimentará menos sorpresas. Cuando tiene una aprobación previa, es menos probable que se encuentre con sorpresas o retrasos de última hora con su entidad de crédito.
Ahora no es el momento de abrir una nueva línea de crédito, como una tarjeta de crédito o un préstamo personal. Cuando solicita la preaprobación de la hipoteca, las diferentes entidades consultadas obtendrán su informe crediticio. Lo volverán a hacer antes de que cierre la operación de compra de la casa y su correspondiente hipoteca.
Si descubren que ha obtenido otro préstamo o línea de crédito, que su saldo de crédito ha aumentado o que ha comenzado a atrasarse en los pagos, podría poner en riesgo su aprobación final.
Asegúrese de seguir pagando sus facturas a tiempo. No intente influir en su calificación crediticia para bien o para mal ni comience ningún gasto arriesgado. As entidades quieren ver que sus patrones de comportamiento sean consistentes y confiables para pagos futuros.
Es de todo punto esencial que antes de plantear su futura compra de vivienda este seguro de poder pagar el 10% del importe total del precio de la misma siendo lo óptimo poder llegar al 20% de este. Las entidades bancarias no suelen llegar en la actualidad a cubrir más del 80% del importe total del precio de compra venta.
La diferencia entre una hipoteca fija y una variable radica entre elegir un préstamo hipotecario en el que siempre se va a pagar la misma cuota aunque el interés en principio puede que sea más elevado o uno sujeto a las variaciones de un índice al que está referenciado (habitualmente el Euríbor a un año).
Para elegir entre un préstamo hipotecario fijo o variable es conveniente valorar tres factores:
¿Hipoteca fija o variable?
El préstamo hipotecario de interés fijo se caracteriza por una cuota sin cambios, pero supone amortizar capital a menor ritmo y es posible que, en principio, se pague un tipo de interés más alto que la hipoteca variable. La estabilidad en el pago de la cuota y una total certeza sobre lo que se pagará durante toda la duración del préstamo es la base de este tipo de operaciones que no están sujetas a las fluctuaciones del mercado.
El préstamo hipotecario a tipo fijo está especialmente indicado para plazos cortos, que no superen los 20 años, aunque puede encontrarse un préstamo hipotecario a tipo fijo con un plazo amplio de amortización, llegando incluso hasta los 30 años. La hipoteca fija destaca por no estar asociada al riesgo de una subida de tipos, dando lugar a la misma cuota a lo largo de toda la vida del producto.
La hipoteca de interés variable se fija atendiendo a un índice de referencia (el más habitual, el Euríbor, aunque en España también se usa el IRPH), más la aplicación de un diferencial fijo por parte de cada banco. En el conjunto del mercado, la hipoteca a tipo variable sigue siendo mayoritaria.
La hipoteca de interés variable se caracteriza por sus bajas comisiones (a diferencia de una hipoteca fija, no tiene comisión por riesgo de interés) y un mayor plazo de amortización (lo habitual para este tipo de productos es ofrecer un periodo máximo de 30 años, aunque se puede llegar a los 35 y hasta los 40 años). La revisión anual o cada seis meses, dependiendo de lo contratado en la concesión del préstamo hipotecario, supondrá variaciones en la cuota mensual atendiendo a las oscilaciones del Euríbor o del índice al que esté referenciado. La cuota mensual bajará si desciende el euríbor.
No asuma que su pago inicial es todo lo que necesitará para cerrar su préstamo hipotecario. También deberá cubrir los costos de cierre antes de tomar el control de su propiedad.
Al comprar una casa, tendrá que pagar los gastos asociados a la escrituración e inscripción de la compraventa y los gastos asociados a la formalización de la hipoteca.
Cuando compras una casa tienes que realizar una serie de trámites administrativos que cuestan dinero. A continuación te contamos cuáles son esos gastos asociados a la compraventa y cuánto cuestan aproximadamente.
La notaría
La compraventa tendrás que escriturarla ante un notario, que te cobrará unos aranceles (honorarios) por su trabajo. El coste de estos aranceles está regulado y es de entre el 0,2% y el 0,5% sobre el valor del inmueble adquirido, aproximadamente. Además, tendrás que pagar tu copia de la escritura, que te costará unas pocas decenas de euros.
Los impuestos
En nuestra página sobre impuestos por comprar una vivienda te explicamos con todo lujo de detalles cuáles son los tributos que se generan en esta operación. Este es un pequeño resumen:
Si compras una casa nueva, tendrás que pagar el IVA, que cuesta un 10% sobre el valor de la vivienda. También te tocará abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), cuyo coste puede ser de entre el 0,4% y el 1,5% dependiendo de tu comunidad autónoma.
Si compras un inmueble de segunda mano, deberás pagar el ITP, que cuesta entre el 4% y el 10% en función de tu comunidad autónoma.
El Registro de la Propiedad
Un registrador deberá inscribirte como nuevo propietario de la casa o del piso para que conste a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Los aranceles de este funcionario también están regulados y cuestan entre el 0,1% y el 0,25% sobre el precio de la vivienda, aproximadamente.
La gestoría
Si contratas una gestoría para que te tramite la inscripción como nuevo propietario y el pago de los impuestos, tendrás que pagar por sus servicios. De media, las gestorías cobran unos 300 euros, aunque cada una establece sus propias tarifas.
En total, por todos estos gastos de compra tendrás que pagar un equivalente a entre el 10% y el 12% sobre el precio de la vivienda. La cifra exacta depende del valor de la casa y de la comunidad autónoma en la que formalices la adquisición.
¿Cómo se pagan los gastos de compra de vivienda?
El método para pagar estos gastos puede ser uno u otro dependiendo de si contratas una gestoría o no. Si la contratas, simplemente tendrás que hacer una provisión de fondos unos días antes de firmar la compraventa ante notario. Es decir, deberás ingresar una suma de dinero en una cuenta, que la gestoría usará para pagar sus propios honorarios y las facturas del notario, del registrador y de Hacienda. Si sobra dinero cuando acabe, te lo ingresará en esa misma cuenta, mientras que si falta, te pedirá un nuevo ingreso.
En cambio, si decides hacer todos los trámites por tu cuenta, tendrás que pagar las facturas del notario y del registrador en la misma visita. En cuanto a los impuestos, el IVA y el IGIC hay que abonarlos al vendedor, mientras que el ITP y el IAJD debes pagarlos a la delegación de Hacienda de tu comunidad autónoma.
¿Qué otros gastos me pueden cobrar al comprar una casa?
Ahora ya sabes cuáles son todos los costes que se generan por la formalización de una compraventa. Debes tener en cuenta, sin embargo, que también pueden cobrarte otros gastos durante el proceso. Son los siguientes:
Los gastos de constitución de la hipoteca que contrates para financiar la compra. Por ley, solo tienes que pagar la tasación de tu vivienda (unos 300 euros) y la copia de la escritura hipotecaria (unas pocas decenas de euros). Ahora bien, hay bancos que se ofrecen a pagarte la tasación, así que te aconsejamos preguntar a las entidades a las que acudas si están dispuestas a cubrir ese gasto.
La comisión de la inmobiliaria. En algunas zonas de España se obliga al comprador a pagar una parte de los honorarios de la inmobiliaria que gestiona la compraventa de la vivienda (la otra parte la paga el vendedor). Puedes tratar de negociarlo con el vendedor y con la inmobiliaria, pero lo más probable es que te toque pagar lo que te piden.
Los cheques o la transferencia OMF. Para pagar la vivienda al vendedor tendrás que entregarle uno o más cheques u ordenar una transferencia rápida a su cuenta (OMF) a través del Banco de España. Ambos métodos cuestan un dinero, aunque el precio te lo marcará tu banco.
Su razón para comprar una casa será su norte para tomar decisiones sobre su compra.
Si ha decidido mudarse más cerca de los padres mayores o de un sistema de apoyo al formar una familia, considere una vivienda en altura y régimen de comunidad de propietarios que requerirá menos mantenimiento.
Una vez que haya decidido el tipo de hogar adecuado para usted, puede comenzar a priorizar las características que desea en su hogar según sus necesidades.
Por ejemplo, podría concentrarse en encontrar una casa con habitaciones adicionales si planea tener hijos o necesita una oficina en casa. Si las mascotas son importantes en su vida, un patio grande o un lugar cerca de muchos espacios verdes pueden no ser negociables.
Siéntese y cree una lista de las cualidades que desea y necesita en su nuevo hogar. Esto lo ayudará a comprar casas de manera más efectiva y estará menos estresado cuando compare propiedades.
Trabaje con una agencia inmobiliaria para encontrar la propiedad perfecta. Los agentes son profesionales locales que son expertos en el proceso de compra de una vivienda y en su mercado local.
Un profesional de bienes raíces le ayudara en los siguientes aspectos:
Mostrándole propiedades en su área que se ajustan a sus necesidades y rango de precios
Asistir a las visitas con usted para obtener más información sobre sus prioridades como propietario de una vivienda
Le ayudaran a decidir cuánto ofrecer por una propiedad
Enviar una carta de oferta en su nombre
Ayudarlo a negociar con el vendedor o el agente del vendedor después de enviar una oferta
Asistir con usted al cierre para asegurar que todo esté en orden con su operación
Recuerde que solo un agente del comprador trabajará en su nombre. No confíe en el agente del vendedor para representar sus mejores intereses. Elija siempre un agente cualificado para representar sus intereses.
Nunca debe presentar una oferta por una casa a menos que esté 100% comprometido con la compra, o podría correr el riesgo de perder su depósito de garantía, también conocido como reserva. Dar este dinero le indica al propietario que la oferta es seria.
El depósito suele ser del 2 al 3 % del precio total de la vivienda y se destina al pago inicial. Si se retira de la venta por un motivo que no figura en su carta de oferta, perderá su depósito de garantía.
Es probable que su deseo de comprar una casa sea impulsado por la emoción. Es posible que desee sentirse seguro, la libertad de expresarse a través de su hogar o tener una visión de su estilo de vida deseado.
Muchos compradores de vivienda por primera vez se involucran emocionalmente en una casa. Esto puede ser contraproducente si no pueden obtener el préstamo o si no tienen los fondos para abordar los principales problemas de propiedad a nivel estético u operativo.
No exceda su presupuesto para una casa, incluso si la casa parece perfecta para usted. Asegúrese de presupuestar suficiente dinero para reparaciones y renovaciones. La casa adecuada está disponible para usted, así que siga buscando hasta que encuentre una casa que se ajuste a su presupuesto y satisfaga su lista de necesidades.
Una vez que comience a comprar una casa, no se olvide del papeleo. Sí, el almacenamiento basado en la nube es la opción obvia para controlar los documentos, pero debe guardar una copia física de las condiciones de su hipoteca, la escritura, la Declaración de cierre y otros documentos en un archivador y en un lugar seguro, a ser posible bajo llave.
Informe a cualquier otra persona nombrada en su préstamo dónde están los documentos y cómo acceder a ellos en caso de una emergencia.
Invertir en educación para ser propietario de una vivienda puede ayudarlo a evitar cometer errores muy costosos, priorizar inversiones inteligentes que ofrezcan retornos de la inversión confiables y generar capital en base a la compra su casa.
¿No está seguro por dónde empezar?
Como conclusión le recomiendo que planifique con anticipación cuando compre una casa ya que esto no tiene por qué ser abrumador. Dondequiera que aterrice, es usted y sus seres queridos quienes dan vida a un hogar. Mantenga su salud financiera para que su calidad de vida aumente con la compra, en lugar de disminuir.
Si es la primera vez que compra una casa, explore sus opciones con los expertos de una agencia inmobiliaria comprometida y transparente, ellos están ahí para ayudarlo en cada paso del camino.
